景瑞控股土儲權益占比降三成 轉型輕資產超八成

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小编:近日,景瑞控股(01862.錛?錛?H錛?錛?K)披露了2019年11月的營運數據,當月,公司合同簽約銷售額31.01億元,同比下降2.73%。2019年前11個月,公司合同簽約銷售額累計206.31億元,同比下降4.

  近日,景瑞控股(01862.錛? 錛?H錛? 錛?K)披露了2019年11月的營運數據,當月,公司合同簽約銷售額31.01億元,同比下降2.73%。2019年前11個月,公司合同簽約銷售額累計206.31億元,同比下降4.55%。

  銷量下滑的同時,公司占有的權益份額在下降,預計未來幾年的地產開發業務不容樂觀。

  數據顯示,2014年底、2015年底、2016年底,公司土地儲備中,權益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調整,2017年底、2018年底及2019年6月底,這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。

  陷入增長瓶頸期的景瑞控股在房地產核心主業之外推行多元化發展。在房地產開發之外,景瑞的業務范圍囊括了房地產基金、住宅開發、長租公寓運營管理、辦公物業持有及運營以及投資五大板塊。

  不過,如火如荼的“轉型”,景瑞控股業績仍然依賴于房地產,2019年上半年,公司物業開發分部收入16.71億元,占公司總收入的76.45%,除稅前分部利潤3.42億元,占比86.77%。

  易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示,對于景瑞控股來說,這兩年其實在逐漸發力,因為其本身發展規模太小,或者說節奏不夠快。在2018年銷售狀況較好的情況下,其2019年會逐漸發力。但是2019年因為融資環境以收緊為大方向,所以這多少會對此類企業形成影響,部分利率較高,也說明其需要完成融資進而投入到一些新項目中去。

  規模徘徊百億,土儲權益占比連降

  景瑞控股1993年在上海成立,2013年于香港上市。旗下優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本等公司,涵蓋地產開發、城市更新、資產管理等,致力成為最懂建筑和生活的資產管理引領者。

  作為老牌房企業,景瑞控股的規模并不大,2016年銷售額才勉強突破100億元。2016年,銷售額167.85億元,同比增長92.93%,營業收入150.51億元,同比增長161.30%;凈利潤1.06億元,較上年的-3.53億元成功實現扭虧。隨后,公司營收增速下滑甚至下降。2018年,公司雖然實現252.36億元的簽約銷售額,但營業收入降至112.68億元。

  最新2019年11月的營運數據顯示,當月,公司合同簽約銷售額31.01億元,同比下降2.73%。2019年前11個月,公司合同簽約銷售額累計206.31億元,同比下降4.55%。

  銷售規模未現明顯增長的景瑞控股,盈利能力似乎也不如從前。2019年半年報顯示,報告期內公司毛利為5.7億元,同比下降3.7%;毛利率25.93%,同比下降1.3個百分點。

  2019年上半年,景瑞控股的營業收入為21.86億元,同比增長1%,其中貢獻了近八成收入的物業銷售板塊,與上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是,景瑞控股上半年收入的微增,是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基礎上的。

  土地儲備方面,截至2019年6月30日,景瑞控股的土地儲備合計約546.1萬平方米,權益面積為283.51萬平方米,占比51.9%。

  值得注意的是,公司占有的權益份額在下降,公司旗下房地產項目以獨立開發為主,2014年底、2015年底、2016年底,公司土地儲備中,權益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調整,2017年底、2018年底及2019年6月底,這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。公司曾在2018年度業績公告中表示,營業收入下滑的主要原因是房地產項目減少,以及合作項目增加。

  業內認為,如果看銷售,權益銷售額才是房企業績最真實的反映,才能更客觀地顯示房企實力,目前很多“合作模式”的房企,看似規模龐大,實則外強中干。該分析師指出,景瑞控股未來想要保證企業更高質量業績增長,權益占比需繼續提升。

  高息發債推高融資成本

  隨著房企債務陸續到期,房企融資持續升溫。中原地產研究中心數據顯示,近期約10家房企發布了超過20億美元的新增海外融資計劃,且融資利率都超過了10%。2019房企海外融資刷新紀錄已成定居,相關數據顯示,截至去年底,房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元,大部分將在2019年至2021年集中到期。

  在資金壓力下,房企融資頻率和規模大幅增加。同策研究院數據顯示,11月,40家典型上市房企融資總額904.36億元,環比上個月235.82億元,大幅上漲283.49%。

  景瑞控股也不例外,數據顯示,截至2019年6月底,景瑞控股的總負債為452.15億元,與2018年底的390.69億元相比上漲逾60億元,凈債務資本比率為72%,與2018年底相比增長8個百分點。

  在景瑞控股逾400億元的負債中,未償還借款總額為209.65億元(2018年底這個數據為187億元),其中一年內到期的借款為103.8億元。不過,在景瑞控股的賬面上,銀行及手頭的現金約為142億元,其中30.87億元現金受到了限制。

  此外,景瑞控股也在不斷的高息發債。公告顯示,2019年1月和4月,景瑞控股分別發行了2020及2021年到期的優先票據,金額分別為1.5億美元和2億美元,利率分別為13厘和10.875厘;7月18日,景瑞控股發行2022年到期的2.6億美元優先票據,利率為12厘。據景瑞控股披露,公司上述發債所募資金,均用于再融資集團現有債務,通俗一點就是“借新還舊”。

  高息發債推高了景瑞控股的融資成本。2019年1鈶? 6銆?鈶? 64寮?***月,景瑞控股的融資成本為2.16億元,而上年同期為1.38億元。

  諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,大量房企發布融資計劃,償還貸款、補充流動資金是主要目的。在政策的嚴格管控下,融資渠道逐漸收緊,房企年底加快融資、維持現金流安全是企業穩定發展的前提。

  超九成銷售額來自江浙

  區別于傳統的房地產公司,于2017年推出輕資產轉型策略,在房地產開發之外,景瑞的業務范圍囊括了房地產基金、住宅開發、長租公寓運營管理、辦公物業持有及運營以及投資五大板塊。

  景瑞正在從傳統房企轉向輕資產運營,2017年,景瑞控股以輕資產為核心,推出優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平臺。從發展來看,截至2019年6月30日,優鉞資管累計發起設立11支基金,現存基金規模合計約30.7億元,其中上半年外部募資約15億元。

  悅樘公寓是公司旗下的長租公寓運營管理平臺。截至2018年底,公司旗下公寓項目達11個,分布在北京、上海、杭州以及蘇州;2019年上半年,公司取得上海幸福萊項目,新增公寓面積4910平方米。

  2019年中期業績公告顯示:景瑞控股總資產達546.48億元,同比增長14.1%。期內公司實現收入達21.86億元,同比漲1.03%;凈利潤3.54億元,較去年同期增長16.4%。上半年集團租金收入約為7920萬元,較去年同期增長54.1%。租金收入增加主要由于公寓、辦公平臺持有物業的出租率和租金上漲,以及新項目開業所致。

  不過,公司的主要業績還是來自于房地產開發業務。2019年上半年,公司物業開發分部收入16.71億元,占公司總收入的76.45%,除稅前分部利潤3.42億元,占比86.77%。景瑞深耕長三角市場,主要聚焦在一二線核心城市,在2019年上半年合約銷售額中,來自浙江、江蘇及直轄市區域的占比已經達到了91.1%。

  對于未來,景瑞控股表示,將繼續堅定大資管戰略轉型之路,深耕不動產領域,聚焦深度服務客戶需求,全面提升綜合運營能力,與城市發展共趨勢,向“最懂建筑和生活的資產管理引領者”邁進。

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