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小编:短短几年,瓯海中心区房价让很多人高攀不起!傲娇背后…短短几年,瓯海中心区房价让很多人高攀不起!傲娇背后…2020-01-1517:36:59未来房产01楼市温州LOUSHIWENZHOU这几年,市

短短几年,瓯海中心区房价让很多人高攀不起!傲娇背后… 短短几年,瓯海中心区房价让很多人高攀不起!傲娇背后… 2020-01-15 17:36:59 未来房产

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

这几年,市区楼市各大板块此起彼伏,争奇斗艳,扩大了城市版图,也让购房者有了新选择。如果说,非要评出一个具有传奇色彩的板块,你们认为会是哪里呢?

楼Sir认为,瓯海中心区算一个。为什么要选瓯海中心区,因为它的争议一直很大,不同人持有的观点却是截然相反的,这在市区其他板块并不多见。

一方观点认为,瓯海中心区是温州几个新板块中形象好、人气旺的板块,甚至是市区城市界面最好的区域,所以近几年房价涨幅大可以理解。

而另一方则认为,娄桥凭什么要三万多?都快到山边了,再往西发展不下去了,已经是天花板了,绝对是泡沫!

瓯海中心区鸟瞰图。来源:温州向上UP

双方观点都非常明确,也或多或少有些道理,难有结论。但是,越有争议,也说明板块关注度高,出镜率自然也越高。而这样的高光时刻,对板块却非常有利。

当初很多人不理它,现在却让很多人高攀不起,这就是瓯海中心区。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

那么多板块崛起,为什么偏偏瓯海中心区的争议特别大?楼Sir讲几个身边的例子,或许大家会看出点端倪。

2013年下半年,A买了德信·泊林公馆一套房子。2014年年初,B买了大诚·金廷一套房子。一个外围,一个核心,价格都是17000元/㎡左右。而当时,瓯海中心区还是大片工地与空地,从表面上很难看得出哪里今后会更好。

泊林公馆实景图。来源:百度全景

而C从2016年初开始看房,当时瓯海中心区核心位置的城市界面已基本展现,华鸿·中央公园市场价约18000元/㎡。但他后来一直在犹豫,结果2016年年底以24000元/㎡买入,高了足足约6000元/㎡。

ABC都是比较好的同学。当时,A、B都说C买的价格高,要被套牢。结果到了2018年初,类似中央公园等小区二手房成交价已高达约32000元/㎡,2017年涨得比2016年更多。

中央公园、大诚金廷实景图。来源:华鸿嘉信官网

后来,付更迟的大诚·金廷,二手房房价比华鸿·中央公园还要高,跟开盘时相比几乎翻倍,而德信·泊林公馆及周边的几个小区,二手房房价仍在20000元/㎡出头,比当初才涨了约3000元/㎡。

而2016年以来,温州市区同类新房的涨幅,一般在10000元/㎡左右居多。也就是说,瓯海中心区北区,房价涨幅跑赢了大部分同类新盘,南区差不多,但外围却严重跑输了。

无论是自住还是投资,还是家中的固定资产价值,不同的买房路径,可以说直接决定了不同的人生高度。

这是为什么?

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

要知道原因,我们必须要回头看。其实,如今看似风光无限的瓯海中心区,其实经历过大波折。

了解温州近十年房价走势的人都知道,在瓯江口、滨海、林里三大刚需新城冒出之前,瓯海中心区是温州市区房价最低的区域之一,当时妥妥的刚需新城。

2012年,华鸿·中央城开头炮,此后,2013年上半年中梁·公馆1号、国际华府陆续开盘,均价都仅在20000元/㎡出头,但当时下行的楼市行情重创了瓯海中心区。

2013年下半年到2014年初,华鸿·中央公园开盘均价约18000元/㎡,中梁·公园天下、大诚·金廷约17000元/㎡,大发·凯旋门约16000元/㎡,德信·海派公不足15000元/㎡。

中央公园实景图。来源:华鸿嘉信官网

此后,到了2015年,温州楼市触底反弹,但瓯海中心区依旧深陷泥潭,瓯海中心区沦为了温州的库存重灾区。

对于此前市区每年仅出让几百亩住宅用地的温州来讲,瓯海中心区当时10余个楼盘同台PK,板块属于“海量供应”了。

2016年,瓯海中心区终于走出泥潭,也就有了前面楼Sir所提到的涨幅。而现在,瓯海中心区动不动3字头的二手房成交价,也成了一个争议热点。不搜不知道,一搜下一跳,瓯海中心区在2019年竟已出现超过35000元/㎡的成交价。

我们先来看一下近期瓯海中心区的二手房成交价格,仅供参考。

点击上面查看大图

数据来源:C21温州研究中心、市住建局商品房网上销售系统

大家看完是什么感觉?是不是大部分房子的二手房成交价,都比想象中要高一点?还有,同样在瓯海中心区,两极分化非常大。

当然,一些交付时间不超过两年的楼盘,二手交易尚须缴纳增值税,因此房价较交付时间超过两年的楼盘,略低一点。另外,安置房的房价也明显低于商品房。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

除去上述因素,同类比较的话,以瓯海大道为界我们可以发现,北区的房价明显高于南区,然后南区明显高于高速公路以南的外围。其中原因之一,北区拥有瓯海外国语学校北校区的九年制一贯学区,在教育资源方面占据非常大的优势。

瓯海外国语学校北校区。来源:瓯海新闻

另外,北区很成熟,跟老城区无异,却以全新的面貌出现。这样的成熟度,是温州其他新区所没有的。而这样全新的城市界面,又是温州其他成熟区域所没有的。

相比较之下,南区很多设施还在建设中,尚未达到北区这样的成熟度。

另外,在瓯海区行政中心旁,瓯海区博物馆、图书馆等公共设施,及各类办事机构,也是绝大多数板块所没有的。

而在北区内部,大诚·金庭、国际华府两个小区,部分二手房房价竟高达35000元/㎡左右!

比起周边其他楼盘,它们到底领先在哪?

瓯海中心区北区区间道路。来源:百度全景

在楼Sir看来,大诚·金廷拥有滨水洋房,尽管高低配令人诟病,但在水泥森林般的瓯海中心区,拥有滨水低区反而是一股清流,也拉高了小区的逼格。而大诚·金廷的绿城物业,也让小区在物业管理方面较周边其他小区有了优势。

而国际华府,其石材干挂外立面就为其树立了极好的楼盘形象,比起周边的真石漆要高端不少,也是唯一一个,就此奠定了标杆。它保证了楼盘的面子,且再过多年也不会显旧。

国际华府实景图。来源:百度全景

就此,两个小区奠定了在瓯海中心区的标杆地位。很多人会说,35000元/㎡我可以买鹿城区核心地段的楼盘了。但这两个楼盘,只要楼层不要太矮,凭借物业管理和小区品质,就是那么傲娇。

相比较之下,周边部分小区若物业管理不佳,就出现诸如破坏外立面等现象,小区形象严重受损,房价也稍低一些。

而为什么中央城房价会较周边其他小区低一些呢?它是这里的拓荒者,拓展面积偷得不够狠,导致户型、利用率等方面不如周边其他小区。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

可以看出,楼盘本身的品质,楼盘周边的配套与环境,两者缺一不可,若能占据一些稀缺资源,则优势更为突出。内外兼修的房子,可以在二手房市场上拥有更坚挺的房价。

去年下半年,瓯海中心区拍出了超过16500元/㎡的楼面价,也就是刚刚亮相的时代·瓯海壹品。对比这楼面价,想想几年前比楼面价还要便宜的房价,不少当初看不上瓯海中心区的人,如今肠子都悔青了。

瓯海中心区实景图。来源:温州向上UP

不过,楼Sir发现瓯海中心区“北高南低”的房价格局,似乎有被打破的苗头。当然,这一切尚未发生。若今后该现象有了实锤,我们下篇再聊。

或许瓯海中心区的房价不再友好,会让很多人高攀不上,但作为一个成功的新区,无论在城市面貌,还是生活配套方面,都努力去做好,这是值得点赞的。温州,还需要更多的“瓯海中心区”。

后话:微信改版了,之前点赞是点 ,现在是点右下角的“在看”,希望各位粉丝看完后点“在看”,以示鼓励。

END

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