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小编:杠杆买房红利逐渐消失!如今哪里有人,哪里才有价值杠杆买房红利逐渐消失!如今哪里有人,哪里才有价值2020-01-1718:56:54说房哥大家都知道,房地产市场是政策市场,

杠杆买房红利逐渐消失!如今哪里有人,哪里才有价值 杠杆买房红利逐渐消失!如今哪里有人,哪里才有价值 2020-01-17 18:56:54 说房哥

大家都知道,房地产市场是政策市场,政策的走向直接影响着房价走向。自去年一系列房产调控动作后,“房住不炒”已经成为了当下我国房地产的主旋律,并且还会在未来一段时间内继续延续下去。房地产发展路线的转变,直接告诉我们,如今想要投资房产,就不能再用过去的杠杆炒房思维了。那么在严厉的政策和房价居高不下的大环境里,还能去哪里买房?其实我们忽略了一个重要因素——人口,人口热区才是如今的价值洼地。

众所周知,人口对于国家的经济增长起到至关重要的作用,有人口的地方,才会有未来。举个例子,日本,曾经在二次世界大战后由于经济和科技上的突飞猛进,一度成为了仅次于美国的第二经济大国,直至2010年,日本GDP被我国超越。导致日本GDP增速下降的原因之一就是人口老龄化。根据2019年世界银行数据显示,目前全球人口老龄化程度排行第一的国家是日本,65岁以上人口比例达27%,意大利排名第二,德国排名第三。

在民营信用调查公司东京商工RESEARCH的统计中,2019年因劳动力人口下降导致“人手不足”而负债1000万日元以上,并依法办理破产手续的日本企业就达到了426家,比2018年增加39家,创下了历史新高。由于人口的减少,日本的房屋空置率也在逐年上升。根据日本总务省发布的住宅和土地统计调查结果显示,与2014年相比,空置住宅增加了26万间,空置总数达846万间,占总住宅数的13.6%,空置数和空置率均创历史新高,就连人口数量相对较多的东京,房屋空置率都达到了10.6%。

再举一个国内老龄化比较严重的例子。

2019年,一位名叫李海的海员,因为把自己在鹤岗“花五万,整套房”的事情写进了贴吧,一时间将鹤岗这个遥远的东北五线城市推向了大众的视野,只因为这个城市的房价与当下整体房价水平格格不入。出现“白菜价”的原因,主要还是“房多人少”。

提起曾经繁盛的“煤城”鹤岗,很多人口中都流传着一句话“南有香港,北有鹤岗”,煤矿产业的繁荣让曾经的鹤岗成为了东北数一数二的煤矿产区,2003年到2009年鹤岗的GDP增速仍保持2位数。直到2011年,随着煤矿资源的枯竭,鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市,地区生产总值随之下降。随后,在2013年到2018年间,鹤岗市为了转移煤矿塌陷区居民,建设了约11万套保障性住房。但是资源枯竭后产业也随之迅速萎缩,导致本地人口大量外流,于是便造成了鹤岗大量的空置房产生。据中国统计信息网显示,鹤岗市2010年人口数量为109.1万,到了2018年人口就跌破了百万关口。失去了产业支撑和人口活力的鹤岗贫血乏力,人口老龄化在这里日益严重起来,“老废物乐园”就成了如今鹤岗在人们心目中的标签。除了少量不受地域限制的从业者和网络从业者到鹤岗买房居住外,也有不少炒房客把这里当做“不动产”来投资的,这些外地炒房客希望一次性用几万元迅速实现买房梦想,他们认为即使房价一跌再跌,但只要房子还能住,也不至于跌到一文不值。这些逆势买房的外地人让本地人无法理解,千里迢迢跑来没有年轻人的鹤岗买空置房,等这些老年人渐渐消失时,这里就城了“鬼城”,他们还去哪里找买家?

可见,人口对于房地产的影响是直接性的,这也是为什么我们在提及海外投资价值洼地时,总是会说到“人口红利”的原因,因为年轻人口不仅是第一生产力,也是第一消费力。

在广东卫视跨年演讲——欧成效《房地产的下半场》中提到:“房地产的本质是人,哪里有人,哪里才有价值,哪里才有不动产的升值和回报。”继国家出台全面取消常住人口300万以下城市落户限制的政策之后,全国各地掀起人才争夺大战,近日,广东省省长更是提出将放开除广州、深圳之外的城市落户限制。有网友预测,这将有利于促进广东经济发展,尤其利好本地房地产,广东房价会涨。据统计,广东省去年人口净流入达177万,而在最新的全国百强城市房价排行榜上,广东省就有两个城市位列前十名,其中深圳以均价65516元/㎡一举回到全国房价之首的位置,广州则排名第六。从广东省两会透露,2019年广东全省GDP达10.5万亿元以上,广东率先跻身10万亿GDP俱乐部,成为全国唯一的10万亿GDP大省,同时,佛山成为广东省第三个经济总量过万亿元的城市。相信当广东正式开放落户限制时,广东省将再次成为全国人才吸引力热区,在目前政策环境不变的情况下,人口红利还将为广州、深圳、佛山等几个主要城市带来一定的升值空间。

房地产市场不单单是政策的市场,同样也是人口的市场,人口的增长带动地区需求和经济发展。基本上,一二线城市仍有上涨空间,房价不会降,而没有人口优势的三四五线城市在退潮后有可能会一地鸡毛。所以不要再乱买房子了,因为人口对房价有直接影响力,那些连劳动力人口都流失的地方,就算环境再好,房价再低,没有了人,你的房子将来去哪找接盘侠呢?房地产游戏规则已变,把握人口流动趋势,才是房产投资的重要切入点。

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